Assinei o pré-acordo da minha casa em Salemi, Sicília, sentada do lado de fora do Tazì Pazì, o bar local onde todo mundo se conhece, com um spritz numa mão e uma caneta na outra. Era o início de julho. Tínhamos desviado das férias na Albânia para chegar até lá. E a casa que eu estava comprando sem ter visto pessoalmente, apenas duas semanas antes, tinha acabado de se tornar muito real.
Essa é a história completa de como encontrei minha casa na Sicília, como foi o processo na prática, quanto custou tudo e como acabei comprando duas propriedades por acidente no cartório. Se você está pensando em comprar um imóvel na Sicília, seja por um programa de casas a 1 euro, por um imóvel abandonado ou simplesmente porque se apaixonou pela ilha como eu me apaixonei, espero que isso te poupe de algumas surpresas.
Não tem tempo para ler o artigo completo? Aqui estão minhas principais dicas de coisas que você precisa reservar.
Como tudo começou: o aniversário de 20 anos e um projeto de filme sobre morar na Itália
Há dois anos, meu marido e eu visitamos a Sicília para comemorar nosso vigésimo aniversário de casamento. Também filmamos um projeto para uma cidade com um programa de casas a 1 euro perto de Messina, para a revista Live in Italy. Aquela viagem fez algo com a gente. Nos fez enxergar a possibilidade real de ter uma casa na Itália, não apenas sonhar com isso, e nos ajudou a definir com clareza o que queríamos e o que não queríamos.
Um ano e meio atrás, comecei a levar o assunto a sério. A Sicília parecia certa por muitos motivos. Nasci na Irlanda, então a vida numa ilha fazia sentido pra mim intuitivamente. O clima, a cultura, a comida, o ritmo e, honestamente, o preço, tudo se encaixava no que eu procurava. Só precisava descobrir exatamente onde na Sicília.
Meu processo de cinco etapas para encontrar uma casa na Sicília
Antes de chegar na casa dos gatos, sim, era esse o apelido dela, e vou explicar, aqui está o método que usei para definir onde comprar. Desde então transformei isso num quiz que você pode fazer para encontrar cidades na Sicília que se encaixam nos seus critérios, mas o processo base é este:
Etapa 1: escreva sua lista de requisitos inegociáveis.
Antes de olhar um único imóvel, anote as coisas de que você absolutamente não pode abrir mão. Os meus eram: menos de uma hora de um aeroporto principal; menos de quarenta minutos da praia; um hospital a uma distância razoável; uma cidade com pelo menos sete mil habitantes (pequena o suficiente para ter charme, grande o suficiente para ter infraestrutura real); e de preferência, localizada em uma zona que se qualifica para o regime de imposto fixo de 7% da Itália para aposentados estrangeiros. Uma comunidade criativa ou de expatriados também estava na lista. Queria um lugar com vida no ar, não apenas ruínas lindas. Salemi marcou todos os pontos.
Etapa 2: defina seu orçamento e entenda a realidade do pagamento à vista.
Tecnicamente é possível conseguir um financiamento na Itália sendo não residente, mas é complicado, o processo é lento e um banco pode te aprovar e depois negar no meio do caminho. Além disso, você precisa ter pelo menos cinquenta por cento dos fundos disponíveis de qualquer forma. Na prática, comprar imóvel na Sicília, especialmente em cidades menores e áreas rurais, é uma compra à vista. Saiba o quanto você pode gastar antes de se apaixonar por qualquer coisa. Isso muda completamente o que você vai olhar.
Etapa 3: entre nos grupos do Facebook
Essa etapa parece informal, mas é genuinamente útil. Procure grupos de expatriados nas cidades que você está considerando e também grupos gerais de turismo e grupos locais, coisas como “Visit Ragusa” ou “Living in Agrigento”. Você vai ver como é a vida real nesses lugares, o que os moradores discutem e o que frustra as pessoas que realmente vivem lá. Imóveis também aparecem nesses grupos, às vezes antes de chegarem a qualquer outro lugar.
Etapa 4: pesquise no Idealista e no Immobiliare.it.
Essas são as duas principais plataformas de imóveis da Itália. Pesquise nas duas, os anúncios nem sempre se repetem, e comece a salvar imóveis nas cidades da sua lista para poder comparar preços, entender o que está disponível dentro do seu orçamento e montar uma lista de propriedades para visitar na sua viagem de reconhecimento.
Etapa 5: faça uma viagem de reconhecimento presencial
Não tem substituto para estar lá. Você pode assistir a todos os vídeos do YouTube e entrar em todos os grupos do Facebook, mas precisa caminhar pelas ruas, sentir a cidade, sentar na praça, comer a comida e ver os imóveis pessoalmente antes de fazer qualquer oferta. Vou contar mais sobre o que descobri quando finalmente fui a Salemi. A viagem de reconhecimento não é opcional.
Por qué Salemi?
Descobri Salemi por meio da Amanda in Italy, que posta casas à venda na cidade no TikTok e no YouTube e dá um apelido a cada imóvel para facilitar a lembrança. Comecei a assistir os vídeos dela e algo em Salemi chamou minha atenção, além dos preços. Havia uma energia criativa no ar. A Escola Internacional de Cerâmica traz artistas internacionais regularmente. A cidade está entre os Borghi più belli d’Italia, as aldeias mais bonitas da Itália. O castelo. A história. As ruas de pedra tortuosas.
Mas também atendia meus requisitos práticos. Salemi fica a menos de uma hora do aeroporto de Palermo, a menos de quarenta minutos da costa, tem um hospital, tem bem mais de sete mil habitantes e fica em uma zona qualificada para o regime tributário de 7% para aposentados da Itália. E tem um programa ativo de casas a 1 euro. A combinação de comunidade criativa com logística prática era incomum. A maioria das cidades que são baratas e charmosas também são extremamente remotas ou mal servidas de infraestrutura. Salemi parecia diferente.
A casa dos gatos: como encontrei meu lar
Era junho de 2025. Eu estava na Albânia, ou prestes a partir para uma viagem de doze dias por lá com meu marido, quando assisti ao vídeo da Amanda sobre um imóvel que ela havia apelidado de “a casa dos gatos”. Assisti uma vez e disse em voz alta, sem pensar: “Essa é a minha casa.
Eu já havia preenchido um formulário com o Fabrizio, o corretor da Amanda, meses antes. Estava planejando uma viagem de reconhecimento para setembro de 2025 e ele me tinha no radar como compradora em potencial. Então, quando vi a casa dos gatos e soube que a queria, entrei em contato imediatamente: com a Amanda diretamente e com o Fabrizio. Amanda me disse que eu não podia fazer um lance formal sem um codice fiscale. Mais sobre isso em breve. Fabrizio confirmou que havia cinco outras pessoas interessadas e o preço tinha subido de €15.000 para €22.000.
Acrescentei €500 para ganhar o lance. A casa era minha, em princípio. Mas eu precisava vê-la pessoalmente antes de oficializar qualquer coisa.
📋 O que é o Codice Fiscale?
O código fiscal é o número de identificação fiscal da Itália, equivalente ao CPF no Brasil. Você precisa dele para quase tudo na Itália: abrir uma conta bancária, assinar um contrato de aluguel, comprar um imóvel e, às vezes, até para compras em certas lojas. Para fazer uma oferta formal em um imóvel na Itália, você precisa ter um. A opção mais confiável é fazer alguém solicitar em seu nome na Itália por meio de uma procuração, ou obtê-lo pessoalmente quando você chegar. Pedi ao Fabrizio que encontrasse alguém que pudesse cuidar disso antes da minha chegada. Custou €100 e muito esforço. Cadastre-se na minha newsletter para saber a quem eu recomendo.
O desvio pela Albânia: comprando uma casa sem ter visto (quase)
É aqui que a história fica um pouco caótica, da melhor forma possível. Estávamos na Albânia, com doze dias planejados, e eu ficava pensando: havia cinco pessoas que estavam interessadas nessa casa, algumas delas fisicamente na Sicília agora. Se eu não for lá vê-la, vou perdê-la para alguém que foi.
Então desviamos o roteiro. Em vez de voltar da Albânia para casa, voamos para a Sicília. Chegamos no início de julho e dirigimos até Salemi.
A cidade era exatamente o que eu havia esperado. Meu marido gostou imediatamente. Tinha gente jovem, coisas acontecendo, uma energia de verdade. Gostamos do clima de um jeito que nos surpreendeu até a nós mesmos, dado que tínhamos construído aquilo durante meses de vídeos no YouTube e pesquisas. Depois vimos a casa. Era um projeto de reforma significativo, não para os fracos de coração, e não vou fingir o contrário. Mas a estrutura estava certa, as vistas eram fenomenais e o preço era exatamente o que deveria ser pelo que era.
Então me sentei do lado de fora do Tazì Pazì, o bar de Salemi, que funciona basicamente como o Cheers da cidade (todo mundo realmente conhece o seu nome lá), pedi um spritz e assinei o pré-acordo. Paguei 25% de entrada para garantir o imóvel.
Os sete meses de espera (e mais dois)
Depois do pré-acordo, me disseram que haveria um atraso antes do fechamento. A casa estava registrada como duas unidades separadas no sistema cadastral italiano, basicamente o registro de imóveis que documenta como os edifícios são oficialmente divididos, e o vendedor precisava completar uma fusione catastale (fusão cadastral) para uni-las em uma única unidade antes de fecharmos o negócio. O contrato dava sete meses para isso.
Nesse período, também solicitei o Visto de nômade digital da Itália, o que acrescentou mais dois meses ao cronograma. Finalmente voltei à Sicília em 10 de março de 2026.
E aí levou mais três semanas para fechar.
O dia do fechamento: como acabei comprando duas casas por acidente.
Essa é a parte da história que conto quando as pessoas perguntam como é, de fato, comprar um imóvel na Itália.
O notário, o notaio, é a figura central em qualquer compra de imóvel na Itália. Não é apenas um advogado. É um oficial público que verifica a validade legal da transação, lê o ato completo em voz alta (e quero dizer completo: é um processo longo que parece mais uma audiência judicial do que um fechamento imobiliário) e garante que tudo seja registrado corretamente junto ao Estado. Quando nossa notária revisou os documentos, descobriu que uma das duas unidades do imóvel estava em nome da esposa do vendedor, não apenas dele. Isso significava que a fusão cadastral não podia prosseguir conforme planejado, pois a titularidade não estava limpa.
Começou então uma correria. O corretor, o vendedor, sua esposa e eu dirigimos quarenta minutos juntos até o cartório em Mazara del Vallo para tentar resolver. Registro: tecnicamente, você deveria ter um tradutor certificado presente na leitura do notário (em torno de €300), mas entendo cerca de 70% do italiano e o Fabrizio fala inglês, então seguimos sem um.
Enquanto a notária lia o ato, percebi que ela estava descrevendo duas propriedades distintas. A fusão não tinha sido concluída. E o depósito que eu havia pago, que deveria ser uma entrada para uma casa, estava sendo registrado como o preço de compra de uma das duas unidades.
O vendedor parecia arrasado. Olhei para o Fabrizio. E fechei a compra de dois imóveis em 1º de abril de 2026.
Dia da Mentira. Não estou inventando.
Prima casa: por que duas propriedades viraram um problema
Na Itália, se você está comprando um imóvel como residência principal, tem direito ao que chamam de prima casa: um benefício fiscal significativo que reduz o imposto de compra de 9% para 2%. Como eu tinha solicitado e obtido meu Visto de Nômade Digital e pretendo fixar minha residência principal na Itália, me qualifiquei para isso. Geralmente, você tem de doze a dezoito meses a partir do fechamento para estabelecer e comprovar a residência principal para manter o benefício.
A complicação: a prima casa se aplica a um único imóvel, não a dois. Ter duas propriedades altera o cálculo do imposto e gera complicações legais. Isso precisava ser resolvido.
A solução: €500 e um geometra
Um geometra na Itália é um topógrafo e desenhista licenciado que cuida da parte técnica da documentação de imóveis, de reformas e de registros cadastrais. Contratei um arquiteto com qualificação de geometra que conseguiu completar a fusione catastral que o processo original não tinha conseguido finalizar. Custo: €500. Tempo para concluir: administrável. Resultado: agora possuo uma unidade, não duas. Não consigo expressar o alívio que senti.
A lição aqui é incluir no orçamento um geometra não só para a correção da fusão, mas para a vistoria do imóvel antes de comprar. Paguei €200 por uma inspeção básica, o que recomendo a todos. Mas, se fosse fazer de novo, pagaria mais por uma vistoria completa, liderada por um geometra, que produza uma avaliação documentada de todas as reformas necessárias. Essa documentação torna-se o roteiro do seu projeto de reforma e te protege legalmente ao longo do processo.
O detalhamento completo dos custos
Aqui está cada euro que gastei desde o momento em que vi o vídeo da casa dos gatos até ter o imóvel em meu nome:
| Custo | Valor | Observações |
|---|---|---|
| Preço de compra | €22.500 | €22.000 pedido + €500 para ganhar o lance |
| Depósito no pré-acordo (25%) | ~€5.625 | Pago na assinatura em Salemi, descontado do valor final |
| Cartório + impostos (taxa prima casa) | €3.200 | Inclui todos os impostos governamentais na alíquota de 2% da prima casa |
| Comissão do corretor | €1.600 | Honorários do corretor de imóveis |
| Vistoria do imóvel | €200 | Inspeção básica. Recomendo orçar mais para avaliação completa do geometra |
| Codice fiscale | €100 | Obtido via procuração antes da chegada |
| Correção da fusão cadastral (geometra) | €500 | Para unir as duas unidades após a surpresa no cartório |
| Total geral | ~€28.100 | Excluindo custos de reforma |
Observação sobre os honorários do cartório: na Itália, o imóvel pode receber um valor oficial mais alto do que o preço real de venda para fins cadastrais, o que afeta o cálculo dos impostos. Isso pode fazer com que os documentos de fechamento reflitam uma avaliação maior do que o que você pagou. Foi um pouco confuso de entender, mas é prática padrão. Sua notária vai explicar.
O que vem por aí: Bella Bossa Studio Loft
O imóvel é um edifício com várias unidades, o que significa que tem potencial de aluguel de temporada, além de ser minha base pessoal na Sicília. A primeira unidade a ser reformada é um estúdio loft que nomeei Bella Bossa. Estará pronto até o final de julho de 2026. Estou voltando a Salemi no próximo mês para acompanhar o andamento da reforma, continuar o processo de papelada de imigração com o município local e fazer a avaliação completa do projeto com o geometra para o restante do imóvel. Assim, saberei exatamente quanto vai custar e como será o restante da reforma.
Ainda não tenho os números finais do custo total da reforma, isso vem com o projeto oficial do geometra. Mas o studio loft, entrando em operação neste verão, é o primeiro marco real, e vou compartilhar cada detalhe no Instagram e na minha newsletter, onde realmente entro nos detalhes: os custos, a burocracia, os momentos de choro na praça e as coisas que nem sempre consigo compartilhar publicamente. Tudo está linkado abaixo.
Termos importantes de imóveis italianos para conhecer.
Código fiscal: número de identificação fiscal italiano. Você precisa disso antes de fazer qualquer oferta formal em um imóvel. Solicite via procuração por meio de um serviço na Itália, ou pessoalmente se já estiver lá.
Proposta/compromisso: a oferta preliminar e o pré-acordo. É quando você paga um depósito, geralmente de 10% a 25%, e ambas as partes ficam legalmente comprometidas com a venda. Se o comprador desistir, perde o depósito. Se o vendedor desistir, deve ao comprador o dobro do valor pago.
Notaio: o tabelião, um oficial nomeado pelo Estado (não apenas um advogado privado) responsável por verificar e registrar a venda final. O notaio lê o ato inteiro em voz alta no fechamento. Reserve entre €2.000 e €4.000 ou mais, dependendo do valor do imóvel e dos impostos.
Geômetra: topógrafo e desenhista licenciado que cuida da documentação técnica do imóvel, dos registros cadastrais e da gestão de projetos de reforma. Contrate um para a vistoria antes de comprar e novamente para qualquer obra de reforma.
Fusão catastral: o processo de unir duas ou mais unidades cadastrais em uma única no registro oficial de imóveis. Era isso que meu vendedor deveria ter concluído antes do cartório. Certifique-se de que está feito antes de chegar ao tabelião.
Prima casa: benefício fiscal de residência principal. Se você compra um imóvel como sua residência principal na Itália, o imposto de compra cai de 9% para 2%. Você deve estabelecer residência em até 18 meses do fechamento para manter o benefício. Ter um visto que comprove a intenção de residir ajuda.
IMU / TARI: impostos anuais sobre o imóvel. O IMU é o imposto municipal sobre propriedade; o TARI é o imposto de coleta de lixo. Como proprietário de um imóvel na Itália, você pagará esses tributos anualmente, mesmo sem residir no país. Calcule em torno de algumas centenas de euros por ano para um imóvel pequeno em uma cidade como Salemi.
Eu faria tudo de novo?
Com certeza absoluta. O processo foi mais complicado do que eu esperava: os sete meses de espera, a surpresa no cartório, a situação acidental envolvendo dois imóveis, a corrida para encontrar alguém que corrigisse a fusão. Mas nada foi intransponível, e o resultado é que sou proprietária de um pedaço lindo de uma cidade siciliana no alto de uma colina, uma cidade que realmente amo, com a reforma em andamento e uma visão clara do que vai ser.
Se você está pensando em fazer algo parecido, o processo em cinco etapas que descrevi acima é o lugar para começar. Faça sua lista de requisitos inegociáveis primeiro. Defina seu orçamento considerando a realidade de pagamento à vista. Entre nos grupos do Facebook. Pesquise no Idealista e no Immobiliare.it. E depois vá. Pegue um avião e caminhe pelas ruas das cidades que você acha que pode amar. Aquela viagem a Salemi mudou tudo para mim.
Também tenho um quiz que vai te ajudar a combinar seus requisitos inegociáveis com cidades específicas na Sicília. Você encontra o link abaixo. E se quiser a versão sem filtro de tudo isso, os custos, o choro, os momentos na praça, as coisas que não consigo postar publicamente, assine minha newsletter. É lá que a história real vive.
🏠 Download gratuito: meu checklist para comprar imóvel na Itáliaa
Tudo o que eu gostaria de ter tido antes de começar: o codice fiscale, o geometra, o compromisso, as perguntas sobre prima casa, os custos que ninguém te conta. Cadastre-se abaixo e eu envio diretamente para o seu e-mail.
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